转一篇很长的文章，写得不错，对不对好不好先不说，至少让我看得懂，不像某些经济学家，让我发懵。
花了一个小时看完，饭还没吃，已经满肚子的气了，没胃口。
最近关注房地产比较多，可能想结婚了的关系，观念上没个房子就结婚总是觉得少了件大东西，可能大多数人我和一个想法吧，所以大家才会都这么介意房价。不过，一段时间以来，我都在思考一个问题：政府、银行、开发商、投机炒房客，究竟谁造成了房价疯长？
在我家乡的小县城，20万可以买一个别墅来住住，大大的花园菜园加果园；20万可以买一大块草场，养一千只羊也够；可是为啥房价就没涨？也有人建房了啊，去年我就花2万块，在家里建了一栋房子，前几在拿到了房产证，永久私有的（至少现在还是这么说，以后么……）。可是为什么城市的房价就涨得这么厉害，要让我花一辈子的积蓄来换一套只有70年使用权的房子？
前几天看一则北京的新闻，政府回收土地，再拍卖，让我猛然醒悟。如果你不懂，看看下文吧：
以深圳为例揭开中国房地产的层层迷雾
作者：有时哼哼 时间：2006-03-28 16:45 来源：sina BBS
我原本生活在深圳,现在国外生活。因在国外只能从事一些简单的劳动,所以业余时间总想琢磨点东西。和国外对比,感受最深刻的就是中国人那么吃苦耐劳而生活水平却和外国人差距巨大(那些爆发户和精英除外)。这到底是为什么?有时想得我头痛。我不是学经济的,估计中国的经济学也不一定讲得明白这个问
题。
正好房地产是中国现在的热点问题，为什么那么多生活在城市的中国人奋斗一生还买不起一个小小房子？不就几块砖头和水泥吗?所以就准备拿房产问题先开刀，因本人不在深圳,更没有房产业以及政府内部高人的指点，只是凭借自己在网上能找到的一些数据以及自己的分析，错误在所难免。之所以将自己的一些思考抛出来，只是希望抛砖引玉，盼望了解内情的人士能不吝赐教，帮大家揭开这重重迷雾。如有关信息不方便在网上发布，请发到本人的邮箱：SPRINGRAIN2006@HOTMAIL.COM。
(一).房价是怎么构成的？
我们先来分析微利房的房价构成情况。微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。99年梅林一村高层微利房的均价是 4400（未找到确凿数据，估计的），03年益田村高层微利房的均价是4397，桃源村中高层微利房的均价是3500。因下面的资料中有梅林一村比较确凿的数据，所以就以梅林一村的微利房为例进行分析。
房价共有8个项目构成：
土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；
由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；
本体建筑安装工程费；
工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；
住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文化、 教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。
建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；
住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；
利润：为前七项因素之和的3%至10%。
列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。只需缴交土地开发费和市政配套设施费，即每平方米440元。
单位本体造价为1801元。
工程管理费为1801*2.6%=46.8元。
利润按总价的5%计算，为220元。
住宅区开发配套费找不到明确数据，设为Y,计算公式如下：2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%+(2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%)*2%+220=4400，算出来为1703元。
利息为107.75元。
公用设施基金为81.97元。
本体造价是很明确的。第一.二项和地段有关,估计越好的地段收费越高。第五项开发配套费是个大头，估计和地段也有关系，桃源村的房子能便宜这么多，应该和此项费用有关系。
普通商品房和微利商品房的区别是：微利房的地不是拍卖招标的而只是征地拆迁安置费用，利润只能是3-8%。也就是说普通商品房含有地价，配套费会贵一些，但不会贵太多。其他的区别就是利润了。
(二）房地产的暴利有多高？
深圳因为临近香港，发展又快，房价大起大落非常厉害。深圳（也是全国）最早的第一起土地拍卖是发生87年12月1日，8588平方米卖了525万元，地价是611元每平米。88年在此地上盖的东晓花园154套住宅以1200元销售。估计该楼盘应该是7层的建筑。楼面每建筑平
米分摊的地价约350元。而91 年罗湖碧波花园的均价就是4500。92年春老邓南巡后，南下深圳的人很多，我的印象中南头一带花园当时也在4000-5000之间，市内的应该更高。全市职工月平均工资1988 年为282，1998 年为1532元，我估计90年代初当时大部分深圳人的工资在500-1000内，内地可能在150-250之间，这个价格简直就是天价，而对于港人来说，这个价格就不是那么惊人了，所以当时大部分房子应是卖给了他们。
当时多层的建造费用应该每平米400元足够了，小区也没有多少绿化和配套，估计每建筑平米均摊0.6平米的土地面积，地如果是拍卖取得的，估计每平米 800元也够了，摊到每建筑平米为480元。配套费用算500。相对来说拍卖来的地的价格肯定高，有本事的人自然不会去拍卖会拿地。注意88年东晓花园 1200销售价已经盈利了，所以92年的楼盘的成本不可能高到哪里去。1000来元成本的楼卖4000，赚死了吧？当然要交税，但很多公司会做假，帐上没多少利润，自然就少交很多税。
后来金融整顿，价格有所回落，但当时来深圳的人实在太多，所以深圳房产价格当时应该没有太大的下降，相对当年的收入，一般人还是望洋兴叹。
97年左右，随着香港的回归以及香港房地产的高涨，深圳房价又疯长。当年台湾花园的均价为11000，而罗湖的销售均价是9000，这些房子现在已经很旧了，目前价格大概为4000左右。当时的多层的成本估计不会超过2000，高层不会超过3000，房地产商又大赚了一次。这里面自然少不了香港人的推波助澜，当时香港顶峰时高达14-15万每平米。结果当时买房的人都亏得一塌糊涂。这也是前几年上海猛炒房地产的时候，深圳没动静的原因，身边买楼吃亏的人实在太多了。
深圳房价最低的时候估计是2003年非典前后，当时福田一带的新房大约5000-6000，还费劲打广告，当时微利房都要4300，可见房地产商当时并没有太高的利润。
06年福田和南山的新房的房价到了10000左右，而很多楼盘的地是90年代拿到的，以特区报社后面的五洲星苑为例，均价是8500，因是高层，又没有什么社区，地块据说是93年取得的，如果是一手地，楼面地价600元够了，当然如果原来拿地时的规划是建多层的，那土地成本可以忽略不计。该楼实际成本估计不会超过5000。而商报社附近的凯旋国际也是高层，已经卖到11000了。房地产商又开始到了大碗喝酒大碗吃肉的时代了。一栋楼就可以造一个亿万富翁出来了。
不过更令人大长见识的是一贯以走高端路线著称的百士达公司，其开发的红树西岸，2001年的拍卖地价为楼面地价为3055元，当时很多人还担心这价格太高了。该公司最善于做秀，宣传其楼盘采用很多了新技术，质量又是如何高，用料好。我们就算它每平米的建造成本3000元，比03年的微利房1800高出 1200，其他费用3500元，比微利房的2500高出1000元，这样的成本也不过9555元，但它现在的均价是27000，共25万平米，净赚42 亿。我算出来之后看见这个结果，差点以为计算器坏了。要是毒贩们知道这个消息，肯定要后悔得以头撞墙。他们可是拿命来做生意，组织还那么严密，结果发现搞不过这些拿砖头搭积木的人啊。
这种楼盘并没有独占的资源，就凭几个建筑上的概念在那里玩空手道，别的楼盘随时随地就可以复制。跟96年一万每平米的那些罗湖房子一样，过段时间人老珠黄，身价自会大跌。据说晚上亮着灯的没几户，也许都是炒家在玩，如果真有人买了自住，那只能说人傻钱多。
而如果是近年拿地的,由于地价已经疯长,地价对房价的影响已经比较明显。如万科城一期,2003年取得的地，每平米楼面地价为2400,加上建造成本和政府收的费用,每平米卖5700,利润不会太高。不过据说后面几期已经大涨了。
最近在龙岗拍卖的一块地，已经很偏僻了，居然楼面地价已经3781，以后楼房不卖8千就没什么钱赚。按这个标准，市区内的楼面地价以后不会少于4千，房价要普遍高于1万。香蜜湖最贵的一块地，楼面地价是7000，据说建的别墅要卖4.5万。
我不知道现在买地的这些房产商能不能赚钱，也许深圳有钱人太多了，也许有人觉得顶点还很遥远。每次疯狂，总是前面的人大赚，最后总有几个替死鬼。
(三）为什么深圳房价这么高?
一。和西方国家房价的对比如果按加拿大的平均房价来看，城市住宅折合人民币平均价格也在1万。深圳已经和它差不多了，当然别人大部分是别墅。
不管在哪个国家，首先建造成本是不能少的,我估计它的成本中本体建造成本占的比例很大，毕竟人家的劳动力成本太高了，人家的建筑工人也是住别墅开车来上班的。
其次政府总要收一些配套设施费用的,当然他们的政府不敢收太多。大家应该看到西方哪个政府敢加税，街上经常就出现抗议队伍。更关键的是这里的公务员同志们是没有公车的,政府大楼也比深圳的简陋多了（和咱们的市民中心没法比，可能深圳的镇政府大楼都比不上）,更没听说有公务员福利房一说，要知道梅林一村的公务员福利房只收本体建造费的，每平米1700，局长住的现价值100万的房子，原价只要20万。其他的费用全靠我们交税去补贴。
西方国家的房价和工资对比就不算很高，工厂最普通的工人的月薪也是1万人民币，所以只要有正常工作能力的人，购房压力不会很大。基本上有份工作的人都能买个或大或小的房子。
深圳的微利房也得4000每平米。有些人在喊中国的房价收入比太高了，确实是高，可能全世界最高了，可是能降到人家的水平吗？我们的一个工人一个月 1000元，能存下400元不错了，这钱还得准备给小孩上学，全家的治病，养老，谁敢全投在房子上。要跟国外一样的房价收入比，房价得降到多少？500元每平米？政府没钱怎么去搞配套建设？只能说我们的经济水平还不支撑普通工人也去买大房子，说白了就是穷。穷的一个标志就是很多人要住农
民房，要有集体宿舍，要有贫民窟一样的廉租房，甚至还有人去睡桥洞。
二。土地国有化导致城市极端膨胀，用地紧张
房地产的源头是土地,西方国家政府主要拥有一些偏远的公用土地以及政府及军事用地,城市及近郊的土地大部分是私有的,谁用地都得买。而中国的土地全部国有，市场规律在这里是失效的。所以会出现深圳比周边城市的房价贵很多的怪现象。
以温哥华为例,这个号称世界上最适合人居住的城市,并没有人满为患,加拿大人没有都一窝蜂跑到那里去。因为那样的话,如果房价高涨,那么房地产公司就会去购买更多的地来进行开发,自然地价也涨,工资也得涨，但同时企业和人员会被迫流失，最终会达到一个平衡。企业集中于一地，也会远离原料和消费地,所以不可能所有的企业都去温哥华。人多了就有人找不着工作，所以必然有些人要离开它。因此它的房价也就是比其他城市高一倍左右,这是比较合理的。
我们看到北京.上海.深圳这些大城市越来越大,企业在这里扎堆。深圳唯一的优势是临海,移民城市人才聚集,信息灵通,应该是以高科技.港口.石化.钢铁这些人才和资金密集,对海运交通要求高的企业在这里。其他大量的低技术劳动密集型的企业应该扩散到周边去。但实际上市中心还有一大堆这样的企业占着地方不走。关外这样的企业就更多了。试想这些企业都走了,深圳还会有这么多人吗?政府还能说土地紧张吗?
深圳和惠州.河源通过高速公路也就一两个小时的车程。但房价的差距巨大,深圳比河源可能高六到八倍,地价的差距应该也很大。低技术的劳动密集型企业搬到那里去,对于出口企业来说也就是增加了点运输成本,需要厂房建设和搬迁费用,但相应的水电.工资.房租水平都比深圳低,当地消费水平低,员工在那里也更能安居乐业,甚至可以买房。
假如土地是私有化的,那么如果企业在深圳的厂房是它自己买下的土地,如果搬到邻近地区去,企业就可以把现有土地卖了而大赚一笔。例如市中心一个占地2万平米的工厂,现在把地卖掉至少可进帐3个亿。而在中国,企业没有地的所有权,不能卖地,搬迁没有好处，所以它为什么要搬迁呢?
在西方,这个企业如要留在深圳这样的地方,他的员工都要买房,如果这里的房价比其他地方高8倍,其他消费也贵,那企业得提供很高的工资。但中国的现实情况是,这种企业的员工大部分住的是集体宿舍,员工不想干了,内地还有大把的人补充进来。企业根本就不用考虑他的工人需要在当地买房。所以这种企业不管是在深圳还是惠州,员工的工资不会有多大区别。
而深圳政府为了GDP,不会积极赶走这种企业。虽然这是块好地,但其他地方又不是没有地了。而且没有理由强行赶它走,除非送给企业一笔搬迁费用。对企业来说,毕竟留在深圳的好处也不少。交通配套方便,员工好招,工资比其他地方也高不了太多。而且企业拿这些厂房去出租,还可以大赚一笔,市中心的厂房估计也得租15-20元每平米。
别看政府卖给房地产公司的地很贵,给企业的地都很便宜,甚至白送。现在深圳也开始拍卖工业用地,工业用地的首次拍卖在2005年12月，郊区的一块地 25578平米卖了1940万，每平米758元。宿舍用地面积为9163，卖价为1070万，每平米为1167。郊区每建筑平方米所摊分的地价为250 元。厂房每平米的造价估计大约是500元，所以综合价格是750元。我想这是深圳政府确实觉得土地不太多了,开始采取措施控制工业用地。但对于政府相中的好企业,政府还是可以采取各种办法挽留,其中一招就是协议低价转让好地块,对沃尔玛.华为这些名企都是这么处理。
对于稍微偏远一点的郊区,则深圳厂房的租金也很便宜,如网上查到”龙岗坑梓厂房低价租售- 深圳坑梓全新独院厂房招租，厂房一栋三层3300平方米，宿舍2100平方米45间，每间可住12人。公路边，租金便宜。8元/M2/月”.而河源的信息是” 三通一平的土地100元每平米以下，未三通一平的则50元以下，各县更低.新的标准工业厂房每平方米月租8元以下；旧的标准工业厂房每平方米月租6元以下；普通工业厂房每平方米月租5元以下。”河源的厂房综合价格大约是530元，地是基本不要钱的，就是建造的成本。
可以看出,对于已经在深圳自己建有厂房的企业来说,没必要搬迁走而把土地还给政府,自用或出租都行。对于新的企业,河源有点优势,但无论是自建还是租房, 这种差别不是太大,对企业的成本影响不是很严重,除非是大型的企业。但如果工业和住宅用地的价格是一样的，则深圳郊区的厂房每平米价格至少2000元，一般企业对于是否还在深圳建厂就得仔细斟酌了。
另一方面，由于土地国有化,导致政府用地和企业用地价格极其便宜,他们在用地上存在巨大浪费。别看商品房小区里简直是寸土寸金,但大量的企业占着一大片地,闲置的不少,可盖两层楼的只盖一层楼。政府机关更是能多要就多要。而在西方连政府用地也要向私人公平买过来的,那样的话市政府还敢在莲花山前面占那么大一块地吗?估计市长的工资都要发不出来了。去过麒麟山庄.梅林一村的就明白,给大大小小政府公务员住的房子在用地上的奢侈。
深圳现在空地还是大把,你到关外去看看,给现有1000万人建房子会有问题吗?那么政府为什么不出让呢?关键又是GDP思想在作怪,深圳政府还在拼命拉大项目来当地落户,所以自然要留着地。实际上从全国一盘棋的角度看,这种GDP第一的现象是很可笑的,这个企业不在深圳在河源,但还是在中国啊。可是我们的市长就是这么狭隘,加上他的权力又那么大。而西方国家的市长没有这么大的权力,既不能免税也不能送地。更关键的是人太多,教育卫生等公共设施跟不上,导致人的生活条件越来越差,那你这市长就等着下次落选吧。
这样下去，只能导致几个核心城市飞速发展，人越来越多，所以政府就感觉地不够用了，房产市场愈发形成僧多粥少的局面，出现临近城市房价差8倍的奇观。
如果深圳政府换成了温哥华政府,土地也控制在私人手里,那么我们可以看到的景象就是深圳会少了很多企业,少了很多人。也不会有很多土地还荒在那里或种着青菜。河源的房价会涨,深圳的绝对会跌,深圳的房价绝不会比河源贵8倍,不过3倍是会的。大部分人都买得起房子,不一定很大。
三。地方政府不希望房价下降
大家一定要明白一点,我们的市长不是我们市民选出来的而是上面任命的。作为一个市长,他不用过多考虑有多少人买不起房，况且政府从来不认为那些没有户籍的人是深圳人。他最关心的是GDP上升了多少,GDP是上级要考核他的要点,就是他的政绩。地方财政有钱了,他就可以搞表面文
章,比如把高交会馆拆了重修一个,建一个世界一流的市民中心供官老爷上班用，把临街的房子修得美轮美奂。只要有钱了,就可以把他们体系内的那些大大小小的官员.公务员都搞得服服帖帖, 不会去拆他的台,例如深圳小小的一个官员都可以配一辆好车，大家也有福利房分。
政府当然希望当地老百姓富裕，但它更希望把老百姓的手里的钱都用各种名目收上来给它用,手里大把的钱化不完，这样的市长多爽啊。政府不能象街头抢劫犯那样明抢，怎么办？所以开始改革，原来由政府负责的都不管了，看看房改.医改.教改的情况就明白了,结局就是越来越贵,然后政府的钱包越来越鼓。而房改是其中最核心的部分，医疗和教育部不是每个人都马上就要面对的，而谁都要买房，而且中国人都想房越来越大。
要提高GDP，就得提高房价。只有房价高了，政府的地才能卖个好价，才能收各种税和配套费用。这些费用收上去后，到底有多少是用于配套，就只有天知道了。至于老百姓卖不起房,关市长啥事?没听说市长因有人买不起房而下台的。
光地价这一块，我们就可以知道政府的油水有多大了。网上查到长沙每亩地给农民的补偿是2万，一亩等于666平米，每平米才30元。青岛最近提出的新补偿标准郊区平均约在8万左右，市区14万左右。所以深圳也不可能高到那里去，而且大量的还不是耕地。深圳政府拍卖的地每平米从几千到上万不到。
所以中国的市长没有一个会说他的城市房价高的,更不会为他的市民买不起房而痛心疾首，如果在西方国家,这样的市长估计是不想连任了。这些市长表面上当然不会说房价越高越好。但骨子里是希望房价稳步上涨的。这样每年拿一些地出来拍卖,总是造成供不应求的局面,房价就能逐步上涨。如果一下子拿很多地出来拍卖, 哪里卖得出好价钱?房价怎么涨得上去?
四。土地限量供应和信息不对称给房产炒作提供了最好的平台
香港和我们的情况差不多,土地也是控制在政府手中,以前每年规定卖50公顷,而大家的住房需求又是那么迫切,所以土地价格不断走高,房价在97年最高峰时达到15万每平米。香港的人均收入已经位列世界前列,可怜港人被赞为世界上最忙碌的人,而大部分港人住的是鸽子笼。难道这是富裕的标志?难道经济发展的结局就是让大家越住越挤？最终的结局就是全体港人给李嘉诚等几个大富豪打工,培养出几个世界级富豪,政府也小赚一笔。但是香港真的没地吗?绝对不是,还有大块地方在长青草。那时的政府是英国任命的,老百姓也没办法。等董建华上台,为了民心放风说要多批地,要多建公屋,又正赶上金融危机,结果房价剧跌到5万每平米,很多人沦落为负资产。李嘉诚这些人毫发无损。其实香港的优势在不断消失，房价不继续下降，以后港人还有苦头吃。
房价最终还是决定于供求关系.前些年深圳为什么会降价？那是因为房产商赚得太多了，96年你拿1000元工资，房价10000，这个房价怎么支撑？政府总要批地出来赚点钱吧，所以这个泡沫就这么破了。
如果政府真的想让房价下降或企稳,那就大量卖地。可惜没有一个政府会这么干。卖完了地政府怎么再捞钱？政府看着你的钱包正眼红呢，还想降价？
经济学家没有起到普及经济知识的作用，当然有些话也不可能公开发表。一般人对房价缺乏认识，也不知道整体情况会怎么发展，房价越涨就越慌，追涨杀跌，跟风炒作，导致了房价更大的波动。所以每次这种行情都要涨到大家都受不了，然后被某个意外事件或政府的强行干预所打断。所以91年卖4000，96年卖1万多的房子，实在是太超前了，每当面临这个暴涨的时候，房产商和炒房的就可大发一笔，而最后才去追高接货的人承担损失。这次深圳不知又要冒进到多少？市区内冲到1万5到2万？然后回归到正常大约8.9千？
五。经济发展和通货膨胀导致房价上升
这些年经济确实在发展，很多人有钱了，更主要的原因是这些年钞票印多了，2005年底的储蓄存款141050.99亿，而95年是21941亿，增加近7 倍。大家手里（据说是20%的人拿了80%的存款）的钱多了，不买房干吗？而且中国人确实住得太差，尤其很多农村人要来城市，小
城市的想去大城市。
总而言之，如果中国的房地产的体制不改，中国的经济如果总体在上升，大家手里的钞票越来越多，房价也会天天见涨，政府和房产商会合力让大多数人永远觉得买房是一件如此艰难的事。你辛苦了一辈子，最后发现大部分钱就为了这套房子而交给政府和房产商以及银行了。你只不过是个打工的机器而已。当然如果有些地方涨过头了或者政府批地过多，也不排除会短期下降。
六。宏观调控后怎么反而房价上涨了？
政府宏观调控不是想让房价下降，而是由于房地产开发过度导致原材料暴涨，把整个经济体系搞乱了。当然上海是要降的，因为实在炒作过头了。其他地方吗，领导只希望平稳上涨，老百姓手里的钱也不可能一下子都抢光，尤其是搞过分了以后房价暴跌，银行的贷款谁去还？所以中央政府还是有点紧张的。暴涨的结果是银行和购房者倒霉，房产商得利，因为地是以前卖的，政府也不会从这种非理性上涨中得到什么好处。所以政府希望细水长流，平稳上涨。
如果我们国家整个房地产市场是靠市场本身来自动调节的，也就不存在宏观调控的说法了。钞票多了，大家一看能买得起房子了，于是就蜂拥而上，于是房地产业大肆扩展，导致相关基础原材料供不应求，价格暴涨。国内不够，那就进口，进口多了人民币的汇率就降，购买力更低，进口价格狂涨，土地也涨。然后政府也得提高利率，因为通货膨胀厉害了，到最后在新的高度达成平衡。国家的生产能力就那么大，最终只能满足一部分人的需求。
而在中国这个传导机制有问题，比如汇率，利率不是市场化的，土地也不是私有化的。所以政府急了，没有办法那就只好采取行政手段了。
宏观调控第一条，就是严控土地，土地不批，房产还怎么开发？原料紧缺问题就解决了，整个经济秩序就恢复正常了。但大家一看土地没了，房源减少，于是抢购，房价不降反升。所以有些同志学习中央文件的态度不够端正，领会不够深刻，以为房价要降了，结果吃了大亏，看见一路直上的房价合不拢嘴。
不过今年原材料生产能力上来了，卖不出去开始降价，政府现在又急了，估计又要放宽土地和信贷。